Maggiori informazioni sui rapporti IMIE sui mercati locali in Spagna
Il rapporto sui mercati immobiliari spagnoli (IMIE) di Tinsa by Accumin, azienda leader nella valutazione e nell'informazione immobiliare, è redatto da un team multidisciplinare composto da data scientist, esperti del settore immobiliare e analisti di mercado.
L'IMIE offre un'analisi approfondita della situazione del mercado residenziale in Spagna, basata su dati affidabili, che coprono un arco temporale di oltre 20 anni e vantano la più ampia copertura campionaria.
Il presente rapporto illustra in dettaglio l'andamento dei prezzi delle abitazioni a diversi livelli geografici: comunità autonome, province, capoluoghi di provincia, comuni principali e distretti (dati disponibili per le città di Madrid, Barcelona, Valencia, Siviglia, Saragozza e Malaga).
Il rapporto è suddiviso in diverse sezioni:
- A partire da una sintesi esecutiva della situazione del settore immobiliare e del valore degli immobili a livello nazionale, nelle comunità autonome, nelle province e nei capoluoghi.
- Nella seconda sezione, il documento presenta mappe che analizzano il prezzo annuale delle abitazioni suddiviso per diversi livelli amministrativi, nonché mappe termiche del prezzo al metro quadrato nei quartieri delle principali capitali.
- La terza sezione presenta un'analisi dell'importo medio del mutuo e dell'onere finanziario derivante dal suo pagamento nel primo anno rispetto al reddito medio delle famiglie.
- Il rapporto si conclude con dei grafici che illustrano il numero di compravendite e di permessi di costruzione per le nuove costruzioni suddivisi per provincia.
Metodologia del rapporto IMIE sui mercati locali
Le serie IMIE Mercados Locales sono ricavate dai dati provenienti dalle banche dati di Tinsa che, con un archivio storico di oltre 6 milioni di registrazioni di valutazione, rappresentano più del 25% delle valutazioni annuali effettuate in Spagna. Si tratta, di gran lunga, della banca dati più ampia del settore.
I dati vengono raccolti da un gruppo di oltre 1.000 professionisti specificamente qualificati (architetti e architetti tecnici) distribuiti su tutto il mercado . Pertanto, la precisione con cui tali dati vengono raccolti è molto più controllata rispetto ad altre fonti, garantendo così un livello di competenza elevato.
Le valutazioni vengono effettuate in conformità alle norme della Banco de España dalla legislazione vigente (Ordinanza ECO 805/2003 del 27 marzo, a partire da ottobre 2003, e Decreto Reale 775/1997 del 30 maggio per i dati della serie precedenti a tale data).
I rapporti di valutazione vengono compilati tramite un'applicazione informatica sviluppata appositamente dall'azienda, che consente di acquisire e consolidare i dati raccolti nei rapporti secondo procedure standardizzate, facilitandone l'utilizzo successivo in modo omogeneo e ricorrente.
Ogni rapporto ricevuto viene sottoposto a un rigoroso controllo di qualità prima di essere inviato al cliente, effettuato da un team di oltre 80 tecnici con una vasta esperienza nel settore immobiliare in questione.
La metodologia di calcolo è simile a quella utilizzatanell'IMIE Generale. Le sue caratteristiche principali sono le seguenti:
- Variabile oggetto di misurazione: il valore per metro quadrato costruito di alloggi liberi ultimati.
- Frequenza: trimestrale.
- Ambito geografico: l'intero territorio spagnolo.
- Popolazione: tutte le valutazioni immobiliari relative ad abitazioni libere già completate, effettuate da Tinsa mediante il metodo comparativo e a fini ipotecari.
Per quanto riguarda la classificazione dei prodotti, essa è stata effettuata tenendo conto delle due caratteristiche principali degli immobili, ovvero la loro ubicazione e la loro tipologia.
La pulizia del campione viene effettuata raggruppando gli immobili per periodo, area geografica e tipologia abitativa, eliminando i valori estremi di ciascun insieme risultante in base a un criterio multivariato che tiene conto del valore unitario, della superficie e delle caratteristiche dell'immobile.
La metodologia di calcolo dell'IMIE consiste nell'applicazione di medie mobili ponderate con stratificazione. Per preparare il calcolo, una volta depurato il campione, si esamina la distribuzione del parco immobiliare in base alla tipologia nelle diverse aree geografiche dell'indice, con l'obiettivo di valutare correttamente la percentuale di ciascun tipo di immobile.
L'applicazione di questa stratificazione contribuisce a individuare i cambiamenti nella composizione del mercado riduce il bias di selezione del campione.
La ponderazione applicata utilizza i dati storici per armonizzare l'andamento attuale con quello passato, attribuendo maggiore peso al presente in modo che prevalga l'influenza delle nuove tendenze.
La finestra temporale applicata a ciascuna serie viene determinata in base alla dimensione del campione, che è legata alla dinamicità del mercado ciascuna aggregazione territoriale.
In questo modo, nei mercati più dinamici si torna a dare priorità all'individuazione tempestiva delle variazioni di valore degli immobili, mentre in quelli meno dinamici si privilegia la stabilità dell'indice.
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