Weitere Informationen zu den IMIE-Berichten über die lokalen Märkte in Spanien
Der Bericht „Mercados Inmobiliarios Españoles“ (IMIE) von Tinsa by Accumin, einem führenden Unternehmen im Bereich Immobilienbewertung und -information, wird von einem multidisziplinären Team aus Datenwissenschaftlern, Immobilienexperten und mercado erstellt.
Das IMIE liefert eine umfassende Bestandsaufnahme der Lage auf mercado spanischen mercado anhand zuverlässiger Daten, die eine Entwicklung über mehr als 20 Jahre hinweg widerspiegeln und die größte Stichprobenabdeckung aufweisen.
Dieser Bericht gibt einen Überblick über die Entwicklung der Immobilienpreise auf verschiedenen geografischen Ebenen: Autonome Gemeinschaften, Provinzen, Provinzhauptstädte, größere Gemeinden und Stadtbezirke (verfügbar für die Städte Madrid, Barcelona, Valencia, Sevilla, Zaragoza und Málaga).
Der Bericht ist in mehrere Abschnitte unterteilt:
- Zunächst eine Zusammenfassung der Lage auf dem Immobilienmarkt und der Immobilienpreise auf nationaler Ebene sowie auf Ebene der Autonomen Gemeinschaften, Provinzen und Hauptstädte.
- Im zweiten Abschnitt enthält das Dokument Karten zur Analyse der jährlichen Immobilienpreise, aufgeschlüsselt nach verschiedenen Verwaltungsebenen, sowie Heatmaps zu den Quadratmeterpreisen in den Stadtbezirken der größten Hauptstädte.
- Im dritten Abschnitt werden die Höhe der durchschnittlichen Hypothek und die Belastung durch die Rückzahlung im ersten Jahr im Verhältnis zum Einkommen eines durchschnittlichen Haushalts analysiert.
- Der Bericht schließt mit Grafiken, die die Anzahl der Kaufverträge und der Baugenehmigungen für Neubauten nach Provinzen darstellen.
Methodik des IMIE-Berichts „Lokale Märkte“
Die IMIE-Reihen zu den lokalen Märkten basieren auf Daten aus den Datenbanken von Tinsa, die mit einem Bestand von über 6 Millionen Bewertungsdatensätzen mehr als 25 % der jährlich in Spanien durchgeführten Bewertungen abdecken. Es handelt sich dabei mit Abstand um die umfangreichste Datenbank der Branche.
Die Daten werden von einer Gruppe von mehr als 1.000 speziell qualifizierten Fachleuten (Architekten und Bauingenieure) erhoben, die über den gesamten mercado verteilt sind. Daher unterliegt die Genauigkeit, mit der diese Daten erhoben werden, einer wesentlich strengeren Kontrolle als bei anderen Quellen, wodurch ein hohes Maß an Fachkompetenz gewährleistet ist.
Die Bewertungen erfolgen gemäß den Vorschriften der Banco de España in den geltenden Rechtsvorschriften Banco de España (Verordnung ECO 805/2003 vom 27. März, gültig ab Oktober 2003, und Königliches Dekret 775/1997 vom 30. Mai für die Daten der Reihe vor diesem Datum).
Die Bewertungsberichte werden mithilfe einer eigens vom Unternehmen entwickelten Software erstellt, die es ermöglicht, die in den Berichten erfassten Daten nach festgelegten Regeln zu erfassen und zusammenzufassen, wodurch ihre spätere Auswertung auf einheitliche und wiederholbare Weise erleichtert wird.
Jeder eingegangene Bericht durchläuft vor der Übermittlung an den Kunden eine gründliche Qualitätskontrolle, die von einem Team aus über 80 Fachleuten mit umfassender Erfahrung in Bezug auf die jeweilige Immobilienart durchgeführt wird.
Die Berechnungsmethode ähnelt derjenigen, die beimallgemeinen IMIE angewendet wird. Ihre Hauptmerkmale sind folgende:
- Messgröße: Wert pro Quadratmeter bebauter Fläche fertiggestellter freier Wohnungen.
- Erscheinungsweise: vierteljährlich.
- Geografischer Geltungsbereich: das gesamte spanische Staatsgebiet.
- Zielgruppe: Alle von Tinsa nach der Vergleichsmethode durchgeführten Bewertungen von fertiggestellten Wohnungen auf dem freien Wohnungsmarkt, die für Hypothekenzwecke bestimmt sind.
Die Klassifizierung der Produkte erfolgte unter Berücksichtigung der beiden Hauptmerkmale der Immobilien, nämlich ihrer Lage und ihrer Art.
Die Bereinigung der Stichprobe erfolgt durch die Gruppierung der Immobilien nach Zeitraum, geografischer Ebene und Wohnungstyp, wobei die Extremwerte jeder resultierenden Gruppe nach einem multivariaten Kriterium entfernt werden, das den Quadratmeterpreis, die Fläche und die Eigenschaften der Immobilie berücksichtigt.
Die Berechnungsmethode des IMIE basiert auf der Anwendung gewichteter gleitender Durchschnitte mit Schichtung. Zur Vorbereitung der Berechnung wird nach der Bereinigung der Stichprobe die Verteilung des Wohnungsbestands nach Typologie in den verschiedenen geografischen Gebieten des Index untersucht, um den Anteil der einzelnen Immobilientypen korrekt zu ermitteln.
Die Anwendung dieser Schichtung trägt dazu bei, Veränderungen in der Zusammensetzung des mercado zu erkennen, mercado verringert den Selektionsverzerrung der Stichprobe.
Die angewandte Gewichtung nutzt historische Daten, um das aktuelle Verhalten mit dem vergangenen zu glätten, wobei der Gegenwart mehr Gewicht beigemessen wird, damit der Einfluss neuer Trends stärker zum Tragen kommt.
Das für jede Reihe verwendete Zeitfenster richtet sich nach der Stichprobengröße, die wiederum von der Dynamik des mercado der jeweiligen territorialen Aggregation abhängt.
Damit wird in den dynamischeren Märkten wieder der Früherkennung von Schwankungen bei den Immobilienwerten Vorrang eingeräumt, während in den weniger dynamischen Märkten die Stabilität des Index im Vordergrund steht.
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