Las transacciones de un terreno rústico (compraventa, hipoteca, donación, herencia) pueden ser largas y tediosas si no se ha registrado la propiedad del mismo. Te explicamos cómo puedes inmatricular una finca.
Sucede en muchas zonas rurales de la geografía española. Pueblos pequeños, aislados de esa España vaciada, donde por diferentes razones hay fincas rústicas de las que no se tiene ninguna constancia administrativa. Hablamos de un concepto técnico denominado inmatriculación. Si necesitas registrar una finca por primera vez, te damos todos los datos sobre precio, procedimiento y requisitos para inmatricular una finca rústica.
¿Qué es inmatricular una finca?
La inmatriculación de fincas es un trámite para inscribir un terreno rústico y/o urbano por primera vez en el Registro de la Propiedad y sirve para garantizar, probar o asegurar los derechos de propiedad. Este acto da protección jurídica al dueño/a y sirve también para realizar algún tipo de operación sobre la finca como es solicitud de una hipoteca, transmisión de herencia o donación, etc.
¿Quién puede inmatricular una finca?
Tal y como se ha indicado, la inmatriculación protege al propietario por lo que todo titular de una finca puede y debe inscribir en el Registro de la Propiedad el terreno. Según la legislación hipotecaria la primera inscripción registral siempre tiene que ser de dominio.
¿Cómo inmatricular una finca en el Registro de la Propiedad?
La Ley Hipotecaria contempla varios procedimientos para la inmatriculación de una finca:
Inmatriculación mediante expediente notarial o de dominio
Los documentos requeridos son el título público de adquisición (escritura de compraventa, herencia, donación, etc.) que acredite la propiedad y certificación catastral descriptiva y gráfica.
Se lleva la documentación al notario de la localidad donde se encuentra la finca para iniciar el expediente. Parte del proceso consiste en tramitar un acta notarial en el Boletín Oficial del Estado (BOE) para dar publicidad al procedimiento que sirva para conocer si hay oposición de terceros. Si no hay alegaciones en contra, un mes después se levanta el acta notarial, se entrega al registrador y en el plazo de 15 días hábiles queda inscrita la nueva titularidad de la finca en el Registro de la Propiedad.
Inmatriculación mediante doble título público
Este procedimiento requiere de la presentación de dos títulos consecutivos: la escritura pública del actual propietario de la finca (título público traslativo) y la escritura pública por la que se certifica la adquisición del titular que te la transmite (título público anterior que acredita la adquisición). Entre ambos documentos debe mediar al menos un año. Ambos títulos deben incluir una descripción detallada de la finca que coincida con su realidad física y deben certificarse ante notario. Posteriormente se presenta al Registro de la Propiedad junto a la solicitud de inmatriculación.
Inmatriculación por procedimiento administrativo
Se aplica en casos específicos de bienes pertenecientes a la Administración Pública en los que es necesario también la misma documentación mencionada (título de propiedad y certificación catastral descriptiva y gráfica) y una certificación administrativa emitida por la autoridad competente.
Inmatriculación mediante expediente de dominio judicial
Este procedimiento es útil si no se dispone de un título público válido o si la finca tiene problemas de identificación. Para ello se necesitan prueba de titularidad, como escrituras, contratos, recibos o cualquier documento que demuestre la posesión y titularidad de la finca, y declaraciones de testigos que corroboren la posesión continuada y pacífica (sin oposición durante al menos un año). Posteriormente, el juez da publicidad al expediente y notifica a posibles interesados (propietarios colindantes, antiguos titulares, etc.) para que puedan oponerse.
Requisitos para inmatricular una finca
Conociendo el procedimiento de cómo inmatricular una finca que previamente no ha estado inscrita, podemos resumir los requisitos para su inscripción en el Registro de la Propiedad:
Requisitos generales y comunes a todos los procedimientos
Acreditar la titularidad: presentar un título público (escritura de compraventa, herencia, donación, etc.). Si no se tiene título público, es posible recurrir a un expediente de dominio.
Certificación catastral descriptiva (ubicación, superficie, linderos, etc.) y gráfica. Debe coincidir con la descripción del título.
Pago de tasas e impuestos.
Requisitos específicos según el procedimiento
Inmatriculación mediante doble título:
- Dos escrituras públicas de transmisiones: propiedad y adquisición.
- Plazo: mínimo de un año entre las fechas de los títulos.
Inmatriculación de bienes públicos
- La Administración debe acreditar la titularidad mediante documentos históricos, planos, certificaciones catastrales, inventario, etc.
Inmatriculación judicial
Declaraciones de testigos.
¿Cuánto tiempo se tarda en inmatricular una finca?
Por la vía rápida, expediente de dominio, lo que se tarde en llevar la documentación al notario y que este nos dé cita, más los 15 días hábiles que suele llevar su inscripción por parte del registrador.
Si recurrimos a la inmatriculación por doble título, hay que tener en cuenta que debe transcurrir un año entre la emisión de cada uno de los títulos.
¿Cuánto cuesta inmatricular una finca?
1. Honorarios del notario: si se opta por la inmatriculación mediante expediente notarial o expediente de dominio, los honorarios se calculan según el arancel notarial establecido, que se basa sobre la tasación de la finca rústica.
2. Honorarios del registrador de la propiedad: una vez completado el expediente, el registrador cobrará por la inscripción de la finca, cuyas tarifas están reguladas según el Real Decreto 1427/1989 y que también dependen del valor de la finca.
3. Certificación catastral: las tasas también están reguladas, y parten de los 4,52 euros por documento.
4. Publicaciones oficiales: la publicación de anuncio en el Boletín Oficial del Estado (BOE) también está sujeta a tasas administrativas.
5. Impuestos: dependiendo de la naturaleza de la adquisición, podrían aplicarse el Impuesto de Transmisiones Patrimoniales (ITP) o el Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD).
