Cuántas veces hemos leído en prensa casos en los que se ha renunciado a una herencia porque, a la postre, era un “regalo envenenado” entre los impuestos a pagar y las deudas de los fallecidos. De hecho, en 2024 la suma de legados rechazados se consolidó respecto al año anterior, situándose en el 15,7% del total de herencias tramitadas por el Consejo General del Notariado
El cálculo de los impuestos sobre el valor declarado de los bienes que se van a heredar es, precisamente, una de las principales razones de la conveniencia de realizar una tasación por una sociedad homologada por el Banco de España, como Tinsa by Accumin.
Otro argumento a favor de esta recomendación son evitar posibles disputas familiares a causa de la falta de equidad en la división por el desconocimiento de la valoración real, objetiva e imparcial de la masa hereditaria.
Por último, una tasación de herencia da seguridad jurídica. Al reflejar en escritura pública un valor respaldado por un informe de una sociedad homologada se reduce el riesgo en eventuales impugnaciones.
Vamos a detenernos en el aspecto económico para entender la importancia de tasar una vivienda para reparto de una herencia.
¿Qué impuestos se pagan al heredar una vivienda?
Al aceptar una herencia se deben liquidar los siguientes impuestos:
Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones (ISD)
El ISD es un tributo autonómico que grava dos situaciones:
- Transmisiones “mortis causa”, es decir, herencias, legados y cualquier adquisición de bienes y derechos por fallecimiento de una persona.
- Transmisiones “inter vivos”, como las donaciones.
Su base imponible es el valor neto de los bienes y derechos recibidos (viviendas, dinero, acciones…), tras descontar deudas y cargas. Sobre esa base se aplica un tipo impositivo progresivo, que varía según la Comunidad Autónoma, el grado de parentesco con el causante y el importe heredado o donado. En el caso de un inmueble, la legislación considera que el valor del bien es su valor de mercado y establece que como mínimo será el valor de referencia de catastro y si la vivienda por algún motivo especial no tuviera asignado valor de referencia la base imponible será el mayor entre el valor de mercado o el declarado.
El pago debe realizarse, generalmente, en los primeros seis meses desde la fecha del deceso (con posibilidad de prórroga de otros seis). Existen reducciones y bonificaciones para cónyuges, descendientes o ascendientes directos de hasta el 99% en algunas CCAA.
Importante conocer el valor de mercado de inmueble mediante una tasación para analizar el impacto fiscal no solo relativo al pago de impuestos derivados de la herencia sino los futuros.
Plusvalía municipal (Impuesto sobre el Incremento de Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana)
La conocida como plusvalía municipal grava el incremento del valor del suelo urbano desde la adquisición hasta la transmisión del inmueble. Este impuesto es de competencia del Ayuntamiento donde se ubique la propiedad y la debe abonar el heredero.
Uno de los métodos previstos para calcular la base imponible es a partir del valor catastral del terreno (no de la construcción) que se multiplica por un coeficiente que determina el municipio en función de los años transcurridos desde la anterior transmisión considerando como máximo 20 años, aplicando unos coeficientes establecidos por cada municipio que pueden no tener en cuenta el valor de mercado del inmueble.
Otro método alternativo implementado desde finales de 2021 con la modificación de la ley que regula este impuesto permite calcular la base imponible en función de la diferencia entre el valor escriturado en la herencia y el declarado cuando fue adquirido, motivo por el que disponer de una valoración de mercado del bien inmueble es conveniente para la toma de decisiones.
El plazo de liquidación suele ser de 30 días hábiles desde la aceptación de la herencia o la formalización de la transmisión.
Impuesto sobre la Renta de las Personas Físicas (IRPF)
Hasta que los beneficiarios no transmitan la vivienda heredada no habrá que declarar las ganancias patrimoniales en el IRPF, pero puesto que el importe futuro de este impuesto está vinculado a la diferencia entre el valor de la venta y el declarado en la herencia, de nuevo cobra una especial relevancia realizar una valoración del inmueble a efectos de comprobar que el valor declarado es un valor de mercado y así evitar un recargo innecesario en impuestos futuros.
En cualquier caso, si la vivienda heredada genera rentas por alquiler, estas deben ser declaradas en la renta.
Otros gastos de una herencia
Además de los impuestos, están los gastos notariales, de gestoría y de inscripción en el Registro de la Propiedad. Además de posibles cargas (embargos, deudas) que pudieran tener los fallecidos sobre el inmueble y que, obviamente, se heredan en caso de aceptar el legado.
Discrepancias entre el valor de referencia y el valor de mercado de la vivienda
¿Dónde está el problema y qué aconseja la tasación de una vivienda para reparto de una herencia? En que en la Administración Pública establece como base imponible mínima para el cálculo de los impuestos, el valor de referencia, el cual se calcula con base en un método de valoración masiva en función de los datos del inmueble consignados en Catastro, que en ocasiones puede no contemplar las características y singularidad del inmueble y producir relevantes discrepancias con respecto al valor de mercado que se obtendría en una valoración individualizada en la que se analicen todos estos aspectos.
No es recomendable declarar un valor por debajo del de mercado porque el ahorro fiscal en el momento de heredar lo vas a compensar con lo que vas a tener que pagar luego en IRPF y plusvalía, sobre todo, en comunidades donde está muy bonificado el ISD y apenas tiene incidencia declarar una cifra superior al valor de referencia.
Para evitar sorpresas y defender una valoración justa ante Hacienda es recomendable realizar una valoración pericial nuevamente, por una sociedad homologada, que contrasta el valor de referencia con el valor del mercado, permitiendo recurrir liquidaciones excesivas en base al valor de mercado objetivo e independiente.
Tasación de vivienda para reparto de herencia
Una vez que hemos entendido la importancia de tasar un inmueble en caso de herencia, explicamos cómo tasar la vivienda y qué factores se tienen en cuenta, los cuales, no difieren de una tasación para compraventa:
- Visita in situ: el tasador visita el inmueble para comprobar la superficie, el estado, conservación, antigüedad, reformas, calidades, orientación y luminosidad, eficiencia energética y otras cuestiones sobre su situación administrativa y jurídica.
- Análisis del entorno: además, se tienen en cuenta la ubicación: barrio, comunicaciones y transportes, centros educativos y sanitarios, zonas comerciales y verdes, oferta cultural, etc.
- Inmuebles testigo. Se recopila una muestra significativa de inmuebles comparables, que se someterá a un proceso exhaustivo de homogeneización por el cual se analizan las características del inmueble que se valora en relación con los comparables del estudio, con el objeto de deducir, por comparación entre sus similitudes y diferencias, el valor de mercado.
En definitiva, repartir una herencia que incluye una vivienda sin ajustar bien su valor es sembrar conflictos familiares y exponerse a un coste fiscal innecesario. Una tasación profesional aporta transparencia, imparcialidad, equidad y seguridad jurídica. Si vas a afrontar el reparto de un inmueble, evita disgustos emocionales y/o económicos.
