En una tasación para solicitar un crédito hipotecario, podemos identificar 10 factores principales que intervienen en la determinación del valor de una vivienda:
- Localización: localidad, situación y entorno
- Tipo de vivienda
- Superficie
- Calidad constructiva, acabados, instalaciones, eficiencia energética
- Antigüedad, estado de conservación y distribución (dormitorios, baños, terraza, etc.)
- Ubicación (planta, orientación, vistas, exterior, zonas comunes (piscina, zonas deportivas, jardines, etc.)
- Situación registral y catastral
- Situación urbanística
- Situación jurídica
- Situación ocupación
10 factores que influyen en la tasación de una casa
Pasamos a explicarlos con más detalle:
1. Localización
La localización de un inmueble es uno de los principales factores que determinan el valor de una vivienda. Cuando hablamos de ello nos referimos a tres aspectos:
- Localidad: ¿en qué municipio se encuentra?, ¿qué tipo de municipio se trata?, ¿está en un entorno urbano o rural?
- Situación: ¿está en el centro o en la periferia?, ¿en qué barrio?, ¿en qué calle?
- Entorno: ¿qué comercios hay próximos?, ¿qué tal son los servicios públicos disponibles: transporte, hospitales, colegios?, ¿y las zonas verdes?
Por tanto, en la localización no sólo importa la ubicación exacta de una vivienda, sino su proximidad a servicios e infraestructuras.
2. Tipo de vivienda
Sobre este aspecto hay que matizar en cuanto a tipología, distribución y tipo de planta.
- La tipología de la vivienda influye en la valoración: ¿es un chalet o un piso?, ¿es una unifamiliar aislada, pareada o adosada? ¿es un piso en un bloque con jardín o en un edificio en manzana cerrada?
- La distribución y programa se refiere a: ¿cuántos dormitorios y baños tiene?, ¿es una vivienda dúplex?
- El tipo de planta en la que se ubica supone tipos de viviendas distintas. No tiene el mismo atractivo “ajos a pie de calle” que un “bajo con jardín” o un “piso en planta intermedia” que un “ático”.
3. Superficie
La superficie es, si cabe, el factor más obvio en la determinación del valor de tasación de una casa. Ante casas similares, parece razonable pensar que a mayor superficie mayor valor. Sin embargo, este incremento no es lineal. En inmuebles de características parecidas, el precio unitario por metro cuadrado suele ser menor en viviendas de mayor superficie que en las de menor superficie (no el valor total de cada vivienda evidentemente).
Por otra parte, se pueden tener muchos metros cuadrados, pero si hay una mala distribución interna que no optimiza el uso de la superficie útil y se desaprovechan espacios, se puede reducir el valor.
Conviene aclarar los siguientes tipos de superficie:
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- Superficie útil: es el espacio habitable real, excluyendo elementos estructurales como tabiques y pilares. Tiene una mayor influencia en la valoración porque representa el área funcional para los ocupantes. No se suelen tener en cuenta en este cómputo la totalidad de la superficie de las terrazas, porches y tendederos, que se contabilizan de otro modo.
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- Superficie construida: incluye la superficie útil anterior más la superficie que ocupan los elementos estructurales, la tabiquería y las instalaciones.
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- Superficie con comunes: incluye la superficie construida explicada anteriormente y considera la parte proporcional de las zonas comunitarias del edificio (portal, escaleras, pasillos, cuartos de instalaciones, basuras, etc.). Las zonas ajardinadas, piscinas y pistas deportivas exteriores no se incluyen como superficie de zonas comunes, pero se tienen en cuenta en el valor.
4. Calidad
La calidad es otro aspecto que parece evidente que afecta al valor de la vivienda. A este respecto hay que considerar:
- La calidad de la construcción tanto en los aspectos de ejecución como la calidad de los materiales y su durabilidad.
- La calidad de los acabados interiores (suelos, paredes, carpintería), tanto en aspectos técnicos como estéticos.
- El mantenimiento de fachada y zonas comunes.
- El estado y calidad de zonas comunes (portal, escaleras, ascensor)
- La eficiencia energética, que es un factor al alza. Tiene un protagonismo relevante en la obra nueva, pero en la vivienda de segunda mano queda mucho trabajo por recorrer.
- La calidad de los equipamientos del edificio: zonas comunes como jardines, piscinas o áreas deportivas y presencia de portero o sistemas de seguridad son un plus en la tasación.
- La distribución interna: viviendas con distribuciones modernas (espacios abiertos, luminosos, zona de trabajo) son más valoradas frente a diseños antiguos con estancias compartimentadas. También se tiene en cuenta si hay algún tipo de limitación arquitectónica (pasillos largos, escaleras estrechas, techos bajos, columnas…).
5. Antigüedad y conservación
La antigüedad y el estado de conservación de un inmueble son otros factores clave en una tasación, ya que afectan directamente al valor percibido y al coste de mantenimiento o renovación.
- Impacto de la antigüedad: el paso del tiempo hace que el inmueble tenga una depreciación por el uso y el deterioro de los materiales e instalaciones. Además, muchas de las viviendas antiguas no están adaptadas a necesidades actuales (distribución obsoleta, eficiencia energética, instalaciones…). Si el edificio ha sido rehabilitado, su antigüedad efectiva puede reducirse y si la rehabilitación de la vivienda es integral en muchos casos se pueden asemejar a viviendas de obra nueva.
- Impacto del estado de conservación: una vivienda de obra nueva o bien mantenida puede incrementar su valor al no requerir grandes inversiones inmediatas en reparaciones. Por el contrario, problemas estructurales evidentes o a humedades, daños en tejados, cañerías en mal estado o sistemas eléctricos obsoletos afectan negativamente a la tasación.
Sin embargo, no es objeto del informe de la valoración el elaborar un informe pericial de daños y por tanto es sólo a través de lo que el técnico observe en la inspección ocular en la visita como puede considerar los aspectos negativos de conservación de estructura o instalaciones.
6. Ubicación (planta, orientación, vistas, exterior-interior)
La ubicación de una planta más alta dentro de un mismo edificio se considera como un dato positivo por disponer generalmente de mejor luminosidad y posibles vistas.
La orientación dará lugar a un mayor o menor confort por exceso o carencia de soleamiento, así como tener efecto en el consumo energético según la ubicación, bien de aire acondicionado, bien de calefacción y, por tanto, un mayor gasto o mayor ahorro en la factura eléctrica y de gas.
Evidentemente las vistas favorables o desfavorables afectan en el valor de la vivienda. Una vivienda exterior (vistas a la calle) suele tener mayor atractivo que una vivienda considerada interior (con vistas a patio interior). Sin embargo,en ocasiones, si el interior es agradable y tranquilo frente a un exterior ruidoso, una vivienda interior podría ser más atractiva que la exterior.
7. Situación catastral y registral
Es fundamental identificar registral y catastralmente la vivienda para garantizar que la que se está visitando corresponde con la que se está valorando. Hay que comprobar las superficies que figuren en el Registro de la Propiedad y compararlas con la superficie comprobada por el tasador. Lo habitual es valorar la superficie que comprueba el tasador, siempre que lo que se valore sea legal. En caso de ser mayor la superficie comprobada que la registral y existir mucha diferencia entre ambas, se deberá subsanar esta discrepancia en el registro antes de poder valorar la comprobada. En algunos casos se valorará exclusivamente la superficie registral.
8. Situación jurídica
Asimismo, se revisa si pudieran tener cargas (impagos, embargos), servidumbres que pudieran afectar al valor. Se reflejan la situación de propiedad registrales del inmueble, pues puede tener incidencia a la hora de adquirir el inmueble, en caso de muchos propietarios, usufructuarios, herederos, etc.
9. Situación urbanística y administrativa
El tasador revisa y analiza que todo esté correcto desde el punto de vista normativo y que se cumpla con el planeamiento urbanístico y no valora aquello que queda fuera de ordenación y pudiera ser derribado. En caso de un incumplimiento urbanístico total pudiera no ser posible la valoración del inmueble con los fines de solicitar un préstamo hipotecario.
10. Ocupación
Este último factor tiene que ver con el hecho de que el inmueble esté ocupado, bien legalmente, en caso de arrendamiento; bien ilegalmente. La existencia de inquilinos puede tener un efecto en la decisión del comprador de la vivienda, pero a efecto de valoración se podrá valorar sin ningún problema la situación de arrendamiento, si se dispone de los datos para ello (contrato, recibo). El valor de mercado de la vivienda alquilada puede verse afectado por las condiciones contractuales.
Todos estos factores son tomados en cuenta por un tasador al determinar el valor de una vivienda. Algunos clientes de Tinsa no entienden que factores externos de la vivienda como la localización o la situación urbanística (que no dependen de la calidad de la construcción ni del estado del inmueble), influyan tan notablemente en la tasación. El desconocimiento de estos factores, y de cómo pueden impactar en el valor, explica que en ocasiones el valor reflejado en el informe no alcance las expectativas que se había marcado el comprador. Por eso, cada vez con más frecuencia, se opta por encargar el informe de tasación en el momento inicial del proceso de compra.
